Αφορολόγητη πρώτη κατοικία

Για την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης θα πρέπει να μεταβιβάζεται στο ανήλικο ή ενήλικο τέκνο η πλήρης κυριότητα του ακινήτου

 

Μόνο η πρώτη κατοικία απαλλάσσεται από την υψηλή φορολογία των μεταβιβάσεων των ακινήτων. Μάλιστα η κυβέρνηση «πάγωσε» για δύο χρόνια το «πόθεν έσχες» για την απόκτηση πρώτης κατοικίας προκειμένου να ελαφρύνει τα νέα ζευγάρια, τα νοικοκυριά και τα παιδιά τους να αγοράσουν ιδιόκτητη κατοικία μέσα στις συνθήκες της κρίσης αλλά και για να αναθερμανθεί η κτηματαγορά. Σε κάθε περίπτωση η πρώτη κατοικία προστατεύεται μέσα σε συγκεκριμένα όρια που καθορίζει το νομικό πλαίσιο που ισχύει για τις μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, κληρονομιές, δωρεές. Με το άρθρο 1 του Ν. 1078/1980 θεσπίστηκε για πρώτη φορά η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης όταν αγοράζεται πρώτη κατοικία. Με τον ίδιο νόμο καταργήθηκε το τεκμήριο αγοράς ακινήτων και ανέγερσης οικοδομών οποιουδήποτε εμβαδού. Ο σκοπός της ρύθμισης αυτής ήταν διττός: η τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας που αποτελεί μοχλό ανάπτυξης της οικονομίας και ακόμη η διευκόλυνση των ασθενέστερων οικονομικά τάξεων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας χωρίς την καταβολή φόρου ή την καταβολή μειωμένου φόρου. Η ρύθμιση αυτή είχε τότε ευμενείς συνέπειες στην οικονομία. Μεταγενέστερα το τεκμήριο αγοράς ακινήτων και ανέγερσης οικοδομών επαναφέρθηκε με ορισμένες εξαιρέσεις. Απαλλαγή από τον φόρο κληρονομιών παρασχέθηκε με το άρθρο 17 του 1591/1986 όταν αποκτάται πρώτη κατοικία αιτία θανάτου. Σήμερα η απαλλαγή προβλέπεται από το άρθρο 26 του Ν. 2961/2001, με τον οποίο κωδικοποιήθηκαν οι διατάξεις για τη φορολογία κληρονομιών- δωρεών- γονικών παροχών. Απαλλαγή εξάλλου προβλέπεται και στην περίπτωση που αποκτάται πρώτη κατοικία με γονική παροχή. Οι διατάξεις για την απαλλαγή από τον φόρο όταν αποκτάται πρώτη κατοικία τροποποιήθηκαν πρόσφατα με τον Ν. 3842/2010. Ολες οι μεταβολές που έγιναν ισχύουν από 23.4.2010. 
ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ
ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ
Oθεσμός της γονικής παροχής θεσπίστηκε με τον Ν. 1329/1983 σε αντικατάσταση του θεσμού της προίκας, ο οποίος καταργήθηκε με τον ίδιο νόμο. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1509 του Αστικού Κώδικα, το οποίο τέθηκε σε ισχύ με το πρώτο άρθρο του προαναφερθέντος νόμου, «η παροχή περιουσίας στο τέκνο από οποιονδήποτε γονέα του, είτε για τη δημιουργία ή τη διατήρηση οικονομικής ή οικογενειακής αυτοτέλειας είτε για την έναρξη ή την εξακολούθηση επαγγέλματος, αποτελεί δωρεά μόνο ως προς το ποσό που υπερβαίνει το μέτρο που επιβάλλουν οι περιστάσεις». Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η γονική παροχή είναι παροχή περιουσίας από τους γονείς στα παιδιά και αυτή η παροχή έχει ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση. Με το άρθρο 23 του Ν. 1828/1989 διευρύνθηκε η φορολογική απαλλαγή όταν με τη γονική παροχή αποκτάται πρώτη κατοικία. Με την κωδικοποίηση των διατάξεων για τη φορολογία κληρονομιών, που έγινε με τον Ν. 2961/2001, οι διατάξεις για τη φορολογία των γονικών παροχών συμπεριελήφθησαν στον κώδικα αυτόν. Οι διατάξεις αυτές τροποποιήθηκαν και συμπληρώθηκαν μεταγενέστερα, ενώ με τον Ν. 3842/2010 έγιναν νέες μεταβολές οι οποίες ισχύουν.

Για την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης στην περίπτωση που μεταβιβάζεται κατοικία ή οικόπεδο με γονική παροχή θα πρέπει να μεταβιβάζεται στο ανήλικο ή ενήλικο παιδί η πλήρης κυριότητα της οικίας ή του διαμερίσματος ή του οικοπέδου και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου ή μόνο η ψιλή κυριότητα ή μόνο η επικαρπία. Αν οι γονείς είναι συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε κατοικία ή διαμέρισμα ή σε οικόπεδο οικοδομήσιμο, θα πρέπει με το ίδιο συμβόλαιο να μεταβιβάζεται και από τους δύο γονείς η πλήρης κυριότητα. Προϋπόθεση για την απαλλαγή είναι το ανήλικο ή ενήλικο παιδί να μην έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος το οποίο πληροί τις στεγαστικές ανάγκες και βρίσκεται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων (και των λοιπών αντίστοιχων κληρονομιαίων ακινήτων) είναι 70 τ.μ. προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.

ΠΟΤΕ ΧΑΝΕΤΑΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ
Η οικία, το διαμέρισμα ή το οικόπεδο για το οποίο αναγνωρίζεται απαλλαγή από τον φόρο λόγω γονικής παροχής πρέπει να παραμείνει στην κυριότητα του δικαιούχου για μία τουλάχιστον πενταετία από την απόκτησή του. Αν η οικία, το διαμέρισμα ή το οικόπεδο μεταβιβασθεί σε τρίτον προτού περάσουν πέντε χρόνια από την απόκτησή τους με γονική παροχή, το πρόσωπο στο οποίο τα ακίνητα αυτά μεταβιβάστηκαν με γονική παροχή έχει υποχρέωση πριν από τη μεταβίβαση να υποβάλει στον προϊστάμενο της αρμόδιας ΔΟΥ δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ ολόκληρο τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο μεταβίβασης του ακινήτου σε τρίτον.

Πριν από την πάροδο πενταετίας από την κτήση του ακινήτου με γονική παροχή απαγορεύεται να συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο που να μεταβιβάζει την κυριότητά του ή να μεταβιβάζει εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, στην οικία, στο διαμέρισμα ή στο οικόπεδο, αν δεν προσαρτηθεί στο συμβόλαιο βεβαίωση του προϊσταμένου της αρμόδιας ΔΟΥ από την οποία να προκύπτει ότι υποβλήθηκε φορολογική δήλωση και καταβλήθηκε ολόκληρο το ποσό του φόρου που αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Δεν ανακύπτει υποχρέωση υποβολής τέτοιας δήλωσης στην περίπτωση που πριν από την πάροδο πενταετίας λάβει χώρα σύμβαση ανταλλαγής, εφόσον τα ανταλλασσόμενα ακίνητα είναι από εκείνα για τα οποία η φορολογική νομοθεσία παρέχει απαλλαγή, και οι δικαιούχοι κύριοι αυτών είναι αδέλφια και έχουν τύχει απαλλαγής από τον φόρο λόγω γονικής παροχής.

Τα αφορολόγητα ποσά και οι δικαιούχοι
Ηαπαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικία έως 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο και έως 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000

ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα. Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας έως 50.000

ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο και έως 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο κληρονόμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.

Το αίτημα για απαλλαγή από τον φόρο της πρώτης κατοικίας λόγω γονικής παροχής πρέπει να περιέχεται στην εμπρόθεσμη δήλωση της γονικής παροχής και να δηλώνεται ρητά ότι το ακίνητο δεν θα μεταβιβασθεί πριν από την πάροδο πενταετίας. Αν το αίτημα για απαλλαγή από τον φόρο λόγω γονικής παροχής υποβληθεί με εκπρόθεσμη δήλωση δεν παρέχεται απαλλαγή.

Η γονική παροχή μπορεί να γίνει από τους γονείς προς οποιοδήποτε παιδί, ανήλικο ή ενήλικο, έγγαμο ή άγαμο, ανεξάρτητα αν αυτό έχει περιουσία με τους περιορισμούς που αναφέρθηκαν πιο πάνω. Η γονική παροχή πρώτης κατοικίας μπορεί να γίνει στο γνήσιο παιδί, στο υιοθετημένο, καθώς και στο εκτός γάμου παιδί, αρκεί αυτό να έχει αναγνωριστεί. Ακόμη, γονική παροχή μπορεί να γίνει και στο παιδί που αποκτήθηκε από γονείς που συμβιούν με βάση το σύμφωνο συμβίωσης του Ν. 3719/2008.

Απαλλαγή από τον φόρο παρέχεται και στην περίπτωση που ο δικαιούχος της γονικής παροχής, το τέκνο δηλαδή, είναι συγκύριος με τον πατέρα ή τη μητέρα του σε διαμέρισμα, οικία ή οικόπεδο και ο γονέας τού μεταβιβάζει το υπόλοιπο ποσοστό ώστε το παιδί να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα, καθώς και στην περίπτωση που το παιδί έχει την ψιλή κυριότητα και ο γονέας τού μεταβιβάζει την επικαρπία. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι, αν η γονική παροχή πρώτης κατοικίας (οικία, διαμέρισμα ή οικόπεδο) γίνει σε πρόσωπο που κατοικεί μόνιμα σε νησί με πληθυσμό κάτω από 3.000 κατοίκους, ο φόρος που προκύπτει μειώνεται κατά 40%.

Πρόστιμα, πρόσθετοι φόροι
Αν παρασχέθηκε απαλλαγή από τον φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή χωρίς να υπάρχουν οι προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, επιβάλλονται σε βάρος του προσώπου στο οποίο έγινε η γονική παροχή, εκτός από τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, και οι πρόσθετοι φόροι που προβλέπονται από τον Ν. 2523/1997.

ΤΟ ΒΗΜΑ