Νέο καθεστώς για οικοδομές - οικόπεδα

Με καινοτομίες παρουσιάστηκε από τον αν. ΥΠΕΚΑ Ν. Σηφουνάκη ο ΝΟΚ: Μειώνεται η κάλυψη στο 60%, από 70%-80% που είναι ο κανόνας στα κέντρα των πόλεων. Αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης. Τα υπόγεια των κτιρίων δεν μπορούν να ξεπερνούν το 1,20 του μέτρου από τη στάθμη του εδάφους και προσμετρώνται κατά 50% στον συντελεστή δόμησης

Η μειωμένη κάλυψη των οικοπέδων και τα ψηλά κτίρια αποτελούν τις βασικές καινοτομίες του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, που από χθες βρίσκεται σε διαδικασία διαβούλευσης.
Σημαντικό στοιχείο, επίσης, η πριμοδότηση της συνένωσης οικοπέδων και της απόσυρσης παλαιών κτιρίων, στο πλαίσιο ευρύτερων αναπλάσεων, με στόχο την αναζωογόνηση του αστικού χώρου.
Στις περιπτώσεις αυτές δίνεται η δυνατότητα αύξησης του συντελεστή δόμησης μέχρι τον ανώτερο επιτρεπόμενο στην περιοχή, αύξησης του ύψους, όπως επίσης και παρέκκλισης στη θέση ανέγερσης του κτιρίου.
Παρουσιάζοντας χθες τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό, ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, Νίκος Σηφουνάκης, δήλωσε πως κινείται σε αντίστροφη λογική από τους έως τώρα οικοδομικούς κανονισμούς (του 1955, του 1973 και του 1985), με το βάρος να πέφτει στον ελεύθερο χώρο γύρω από το κτίριο, στη δημιουργία μεγαλύτερων ενιαίων δομημένων όγκων και σε όσο το δυνατόν μικρότερο επιβαρυντικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα μίας οικοδομής. Αναλυτικότερα, οι βασικές προβλέψεις του ΝΟΚ έχουν ως εξής:

• Μειώνεται η κάλυψη στο 60%, από 70% ή και 80% που είναι ο κανόνας στα κέντρα των πόλεων. Εφόσον υπάρξει περαιτέρω μείωση, αυξάνεται αναλογικά το ύψος του κτιρίου. Ακόμα και σε περιοχές όπου η επιτρεπόμενη κάλυψη είναι χαμηλή, παραδείγματος χάριν 40%, μπορεί να μειωθεί περαιτέρω και να επιτραπεί μεγαλύτερο ύψος κτιρίου, εφόσον δεν υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί.
• Αυξάνεται κατά 0,25 του μέτρου το κατώτατο επιτρεπτό ύψος ορόφου, στο 2,70 μ., με ανάλογη αύξηση του συνολικού ύψους του κτιρίου.
• Προβλέπεται αύξηση του συντελεστή δόμησης σε περιπτώσεις: κτιρίων με πολύ χαμηλή ενεργειακή κατανάλωση, υπόσκαφων κτιρίων (νέα κατηγορία κτιρίου), φυτεμένων δωμάτων, χρήσης μονώσεων και εξωτερικών τοίχων μεγάλου πάχους από φυσικά υλικά, διπλών ενεργειακών κελύφων. Επιδιώκεται έτσι η χρήση νέων υλικών, νέων τεχνολογιών και νέων δομικών συστημάτων στην κατεύθυνση της δημιουργίας κτιρίων ενεργειακά βιώσιμων και φιλικών προς το περιβάλλον.
• Τα υπόγεια των κτιρίων δεν μπορούν να ξεπερνούν σε ύψος το 1,20 του μέτρου από τη στάθμη του εδάφους, και προσμετρώνται κατά 50% στον συντελεστή δόμησης. Το ίδιο ισχύει για τα πατάρια και τις σοφίτες.
• Οι ημιυπαίθριοι, όπως τους γνωρίζαμε, καταργούνται και προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Τη θέση τους παίρνουν οι «ανοιχτοί στεγασμένοι χώροι» που εξαιρούνται από τη δόμηση.
• Οι εναλλακτικές δυνατότητες ως προς το ύψος, τη θέση του κτιρίου, την κάλυψη και τη δόμηση ισχύουν και για τις επεκτάσεις των σχεδίων πόλεως ως κίνητρο για τον περιορισμό της οικιστικής επέκτασης και τη σωτηρία του περιαστικού πρασίνου και της αγροτικής γης.

Ο κ. Σηφουνάκης επεσήμανε πως τα αποτελέσματα του νέου Οικοδομικού Κανονισμού δεν μπορεί να είναι άμεσα, αλλά θα φανούν ύστερα από χρόνια και θα εξαρτηθούν από τις αλλαγές που θα υποστεί ο ΝΟΚ μέσα στον χρόνο. Ωστόσο το πρώτο μεγάλο βήμα έχει γίνει.
Η ψήφιση του ΝΟΚ από την Ολομέλεια της Βουλής υπολογίζεται να γίνει στο τέλος του μήνα.
Οι κατασκευαστικές καινοτομίες
Ανοιχτοί στεγασμένοι χώροι
Οι ανοιχτοί στεγασμένοι χώροι παίρνουν τη θέση των ημιυπαίθριων. Δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης εφόσον το ανοιχτό τμήμα είναι μεγαλύτερο από το 1/3 της συνολικής περιμέτρου του χώρου και εφόσον έχουν ύψος δύο ορόφων. Σε καμία περίπτωση δεν περιλαμβάνονται στην κατηγορία αυτή χώροι ισοδύναμοι με δωμάτια κτιρίου.
Το υπόσκαφο, νέα κατηγορία κτιρίου
Μια νέα κατηγορία κτιρίου, το υπόσκαφο, εισάγεται με τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Οπως ορίζεται στο κείμενο του σχεδίου νόμου, πρόκειται για κτίριο ή τμήμα κτιρίου που κατασκευάζεται υπό τη στάθμη του φυσικού εδάφους και παρουσιάζει μία μόνο ορατή όψη. Η κατασκευή του γίνεται κάτω από τη στάθμη του φυσικού εδάφους, με επέμβαση σε αυτό και πλήρη επαναφορά στην αρχική του μορφή. Τα υπόσκαφα κτίρια έχουν κύρια χρήση. Δεν μετράει στον συντελεστή δόμησης το 50% της επιφάνειάς τους όταν πρόκειται για κατοικία και το 20% όταν πρόκειται για άλλη χρήση.
Εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης
Αρχιτεκτονικά στοιχεία όπως η κλειστή προεξοχή «έρκερ», εξώστες και στεγασμένοι υπαίθριοι χώροι (όταν το συνολικό ποσοστό τους είναι χαμηλότερο του 40% της οικοδομήσιμης επιφάνειας), τα κοινόχρηστα κλιμακοστάσια, οι χώροι των ανελκυστήρων, οι κατακόρυφοι αγωγοί για την εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, υπόγειοι χώροι στάθμευσης και χώροι εγκαταστάσεων ΑΠΕ εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης.
Επέκταση υπογείου στον ακάλυπτο χώρο
Επιτρέπεται η επέκταση του υπογείου πέρα του περιγράμματος του κτιρίου, σε ποσοστό μέχρι 50% του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου. Ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ φάνηκε ανοιχτός στο ενδεχόμενο να μειωθεί το ποσοστό αυτό εφόσον κάτι τέτοιο προκύψει από τη διαβούλευση, καθώς αναγνωρίζεται η ανάγκη να διατηρηθεί όσο το δυνατόν περισσότερη ελεύθερη γη με χώρους πρασίνου γύρω από μία οικοδομή. Ο υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου πρέπει να είναι χωρίς επίστρωση και να φυτεύεται τουλάχιστον κατά τα 2/3 του.
Μανίνα Νικολοπούλου